[울산매일] 지역주택조합 가입시 유의해야
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작성자 울산변호사회 작성일18-07-18 09:49 조회4,048회 댓글0건관련링크
http://www.iusm.co.kr/news/articleView.html?idxno=808504#09SC
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이민호변호사
공동주택 방식으로 내 집 마련 가능한 제도
설립인가부터 준공까지 순조롭기 어려워
일부 대행사·조합 임원 돈벌이 수단 전락
조합원 자격·분담금 반환 명확히 확인을
지역주택조합 방식에 기한 공동주택 건축 방식은 집없는 서민들이 모여 간편하게 주택법 소정의 절차에 따라 저렴한 비용으로 공동주택을 지을 수 있도록 좋은 의도에서 만들어진 제도적 장치이다. 그럼에도 불구하고 지역주택조합과 관련한 조합원들의 원성이 하늘에 닿는 이유를 알 길이 없다.
2018년 2월 기준 울산시 관내에 추진되고 있는 지역주택조합 총 39개 중 조합설립인가를 받은 곳은 23곳이지만 실제로 사업계획승인을 득한 곳은 겨우 4곳에 불과한 것으로 집계되고 있다. 사업승인이 되더라도 실제 건축심의를 통과해 건축허가를 받을 수 있을지, 사업준공까지 순조롭게 완료되리라는 보장은 없는 것이 현실이다.
특히 사업승인까지 순조롭게 일정이 진행되더라도 사업승인 조건이 95% 이상 부지 소유권 확보라서 나머지 알박기 비슷하게 소유권이전을 거부하고 있는 5% 미만 부지의 소유권까지 취득하려면 애초 계획했던 것보다 막대한 시간과 돈을 투입해야 하는 상황에 직면하기 십상이다. 그러다보니 지역주택조합의 본래 입법취지가 훼손되고 있다. 어느 순간부터 서민들을 현혹해 한몫 단단히 챙기려는 악덕 업무대행사와 일부 조합 임원들의 돈벌이 수단으로 전락하고 있는 것이다. 많은 부작용이 발생하고 있음에도 불구하고 지방자치단체들은 합원들의 자율권을 최대한 보장한다는 명분하에 사후적인 인, 허가권 정도만 행사하고 있을 뿐이다.
2018년 2월 기준 울산시 관내에 추진되고 있는 지역주택조합 총 39개 중 조합설립인가를 받은 곳은 23곳이지만 실제로 사업계획승인을 득한 곳은 겨우 4곳에 불과한 것으로 집계되고 있다. 사업승인이 되더라도 실제 건축심의를 통과해 건축허가를 받을 수 있을지, 사업준공까지 순조롭게 완료되리라는 보장은 없는 것이 현실이다.
특히 사업승인까지 순조롭게 일정이 진행되더라도 사업승인 조건이 95% 이상 부지 소유권 확보라서 나머지 알박기 비슷하게 소유권이전을 거부하고 있는 5% 미만 부지의 소유권까지 취득하려면 애초 계획했던 것보다 막대한 시간과 돈을 투입해야 하는 상황에 직면하기 십상이다. 그러다보니 지역주택조합의 본래 입법취지가 훼손되고 있다. 어느 순간부터 서민들을 현혹해 한몫 단단히 챙기려는 악덕 업무대행사와 일부 조합 임원들의 돈벌이 수단으로 전락하고 있는 것이다. 많은 부작용이 발생하고 있음에도 불구하고 지방자치단체들은 합원들의 자율권을 최대한 보장한다는 명분하에 사후적인 인, 허가권 정도만 행사하고 있을 뿐이다.
주택법이 지역주택조합 관련해 자치단체에 근본적인 관리, 감독권을 주고 있지 않은 현행법 하에서 자치단체만을 탓할 수만도 없는 노릇이긴 하다. 결국 고소, 고발을 통해 업무대행사나 조합임원들을 단죄할 수밖에 없는데 근본적인 해결책은 아니라서 조합원들이 손해만 뒤집어 쓸 수밖에 없는 경우가 많다.
지역주택조합은 조합설립인가, 사업계획승인, 건축심의, 건축허가, 사업준공, 사용승인의 단계로 크게 구분할 수 있다. 지역주택조합의 조합원이 되고자 하는 사람들뿐만 아니라 현재의 조합원들 역시 각 단계의 특징을 정확히 알고 있어야 한다. 왜냐하면 조합설립인가 전에는 탈퇴나 조합원 변경이 자유로우나 조합설립인가 후 사업계획 승인시까지는 제명이나 자격상실의 경우 외에는 탈퇴나 조합원 변경이 불가능하고 사업계획 승인 이후에는 각 단계에서마다 조합원의 의무와 권리가 달라지기 때문이다.
그리고 조합 가입시 가장 중요하게 확인해야 할 서류는 조합가입계약서와 조합규약이라는 점이다. 가입계약과 조합규약에서 가장 중요한 부분은 조합원의 자격 및 분담금의 반환 부분이다. 가입시에는 어떤 경우에 조합원의 자격이 있는지 여부, 그리고 어떤 조건하에서 분담금을 반환받을 수 있는지를 가입계약서를 통해 명확히 확인한 후 가입해야 한다. 자격이 없는 자라도 일단 계약부터 시킨 후 분담금을 갈취하려는 악덕 분양대행업체도 있기 때문이다.
그리고 조합가입 계약서에 서명, 날인하기 전 조합설립 인가 전 조합계약으로부터 벗어나는 절차가 무엇인지를 계약서 해당 조항을 꼼꼼하게 살펴보아야 하고 계약으로부터 벗어나는 경우 이미 납입한 분담금을 얼마나 돌려받을 수 있는지 확인해야 한다. 그리고 조합설립 인가 후 탈퇴나 자격상실 가능성을 확인해 보기 위해서는 조합가입 계약서 작성 전 장차 설립될 조합에 적용될 조합규약도 요구해 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 조합규약에도 탈퇴 등을 어렵게 하거나 분담금을 돌려주지 않기 위해 각종 독소조항을 넣어놓는 경우가 많다.
그리고 분양대행업체 직원이 조합설립 인가신청이 곧 관할 구청에 들어간다고 말하면서 계약을 유도하는 경우가 많은데 땅 계약서 사본들에 대한 확인이나 조합설립 인가신청 관련 서류를 보여 달라고 해 확인해야 한다. 일단 지역주택조합이 설립인가된 후 조합규약에 탈퇴시 조합 총회나 대의원회의 동의를 조건을 규정하고 있는 경우가 많아 탈퇴는 불가능하다고 보면 된다. 특별한 경우 자격 상실되는 경우가 있으나 분담금은 소송을 통하지 않고서는 돌려받기가 쉽지 않고, 조합이 대부분 재정적으로 파탄상태여서 민사소송에서 승소하더라도 사실상 집행이 곤란한 경우가 많은 것이다. 다시 한번 더 주의를 환기하는 바이다.
지역주택조합은 조합설립인가, 사업계획승인, 건축심의, 건축허가, 사업준공, 사용승인의 단계로 크게 구분할 수 있다. 지역주택조합의 조합원이 되고자 하는 사람들뿐만 아니라 현재의 조합원들 역시 각 단계의 특징을 정확히 알고 있어야 한다. 왜냐하면 조합설립인가 전에는 탈퇴나 조합원 변경이 자유로우나 조합설립인가 후 사업계획 승인시까지는 제명이나 자격상실의 경우 외에는 탈퇴나 조합원 변경이 불가능하고 사업계획 승인 이후에는 각 단계에서마다 조합원의 의무와 권리가 달라지기 때문이다.
그리고 조합 가입시 가장 중요하게 확인해야 할 서류는 조합가입계약서와 조합규약이라는 점이다. 가입계약과 조합규약에서 가장 중요한 부분은 조합원의 자격 및 분담금의 반환 부분이다. 가입시에는 어떤 경우에 조합원의 자격이 있는지 여부, 그리고 어떤 조건하에서 분담금을 반환받을 수 있는지를 가입계약서를 통해 명확히 확인한 후 가입해야 한다. 자격이 없는 자라도 일단 계약부터 시킨 후 분담금을 갈취하려는 악덕 분양대행업체도 있기 때문이다.
그리고 조합가입 계약서에 서명, 날인하기 전 조합설립 인가 전 조합계약으로부터 벗어나는 절차가 무엇인지를 계약서 해당 조항을 꼼꼼하게 살펴보아야 하고 계약으로부터 벗어나는 경우 이미 납입한 분담금을 얼마나 돌려받을 수 있는지 확인해야 한다. 그리고 조합설립 인가 후 탈퇴나 자격상실 가능성을 확인해 보기 위해서는 조합가입 계약서 작성 전 장차 설립될 조합에 적용될 조합규약도 요구해 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 조합규약에도 탈퇴 등을 어렵게 하거나 분담금을 돌려주지 않기 위해 각종 독소조항을 넣어놓는 경우가 많다.
그리고 분양대행업체 직원이 조합설립 인가신청이 곧 관할 구청에 들어간다고 말하면서 계약을 유도하는 경우가 많은데 땅 계약서 사본들에 대한 확인이나 조합설립 인가신청 관련 서류를 보여 달라고 해 확인해야 한다. 일단 지역주택조합이 설립인가된 후 조합규약에 탈퇴시 조합 총회나 대의원회의 동의를 조건을 규정하고 있는 경우가 많아 탈퇴는 불가능하다고 보면 된다. 특별한 경우 자격 상실되는 경우가 있으나 분담금은 소송을 통하지 않고서는 돌려받기가 쉽지 않고, 조합이 대부분 재정적으로 파탄상태여서 민사소송에서 승소하더라도 사실상 집행이 곤란한 경우가 많은 것이다. 다시 한번 더 주의를 환기하는 바이다.
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